La Sala Tercera del Tribunal Supremo (Sección Segunda), en su sentencia 1354/2025, de 27 de octubre de 2025 (rec. 6715/2023, ROJ: STS 4718/2025, ECLI: ES:TS:2025:4718), fija un criterio especialmente relevante en IRPF sobre los efectos fiscales de la resolución contractual por incumplimiento acordada conforme al artículo 1124 del Código Civil, en un supuesto típico de permuta de suelo por obra futura: si la resolución opera con efectos ex tunc (“como si nunca hubiera existido el contrato”), también queda sin efecto la eventual alteración patrimonial que pudo dar lugar a una ganancia patrimonial del art. 33.1 LIRPF.
El caso parte de una operación inmobiliaria habitual. La contribuyente formalizó en 2009 una permuta: transmitía suelo y, a cambio, la constructora debía entregar en un plazo determinados inmuebles. En su IRPF declaró la transmisión del suelo, pero se acogió a la regla especial de imputación temporal de operaciones a plazos (art. 14.2.d LIRPF), de manera que difirió la tributación de la ganancia al momento en que debía materializarse la entrega.
La controversia surge cuando la AEAT inicia una comprobación limitada del IRPF 2014 y entiende que se había incumplido el plazo de entrega pactado (la Administración manejó un plazo de 62 meses), por lo que la contribuyente debió imputar en 2014 la ganancia patrimonial diferida. Se practicaron liquidaciones por importe total de 92.043,43 € y, además, una sanción de 43.217,04 €.
Sin embargo, en diciembre de 2016, las partes otorgaron escritura pública de resolución íntegra del contrato por aplicación del art. 1124 CC (resolución por incumplimiento de obligaciones recíprocas), destacando el Tribunal que en el contrato inicial no se había pactado expresamente una condición resolutoria: la resolución se produce “sobrevenida”, por aplicación del régimen legal del 1124 CC.
Hasta aquí, el planteamiento de la Administración y de la instancia era el siguiente: habría existido una primera alteración patrimonial con la permuta (transmisión del suelo a cambio de un derecho de crédito por entrega futura) y una segunda alteración patrimonial cuando se resuelve el contrato y se restituyen las prestaciones, por lo que cabrían dos efectos fiscales. Ese fue el razonamiento que el Tribunal Supremo describe como tesis de partida de la regularización.
El Tribunal Supremo, no obstante, corrige ese enfoque desde una premisa civil determinante: la resolución por incumplimiento del art. 1124 CC provoca la ineficacia del contrato con efectos ex tunc, volviendo al estado jurídico preexistente “como si el negocio no se hubiera concluido”, criterio que la propia sentencia apoya en doctrina civil previa (entre otras, la equiparación a la condición resolutoria expresa en sus efectos retroactivos).
Con esa base, la Sala concluye que, si la resolución del contrato opera ex tunc, no es correcto hablar de una “segunda” alteración patrimonial que se suma a una primera: la consecuencia es más radical. El Tribunal afirma expresamente que, en un supuesto como el examinado, “ni tan siquiera tuvo lugar la primera alteración patrimonial generadora de la eventual ganancia”, porque el contrato queda privado de efectos jurídicos desde su origen por efecto de la resolución del art. 1124 CC.
Esa idea se plasma en la doctrina fijada por el Tribunal Supremo: la resolución sobrevenida de un contrato de permuta, acordada por mutuo acuerdo aplicando el art. 1124 CC, “deja sin efecto” las obligaciones pactadas, determina la ineficacia del contrato y tiene efectos ex tunc, por lo que también deja sin efecto la eventual alteración patrimonial que pudo dar lugar a una ganancia patrimonial del art. 33.1 LIRPF.
Aplicando esa doctrina, el Tribunal estima el recurso, casa la sentencia y declara la nulidad de la liquidación y de la sanción asociada.