LA VALIDEZ DE LA TASACIÓN HIPOTECARIA COMO MOTIVACIÓN SUFICIENTE PARA LA APERTURA DE UN PROCEDIMIENTO DE COMPROBACIÓN DE VALORES.
El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia que refuerza y perfila su jurisprudencia en materia de comprobación de valores, centrada en el uso por parte de la Administración de las tasaciones hipotecarias como medio para determinar el valor real de un inmueble. En concreto, la sentencia núm. 1915/2024 (recurso de casación 2810/2023) resuelve un recurso interpuesto por una mercantil frente a una liquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Dicha liquidación derivaba de un procedimiento de comprobación de valores en el que la Administración adoptó como base el valor reflejado en un certificado de tasación hipotecaria, por ser superior al valor declarado por la sociedad en su autoliquidación.
El Tribunal Supremo confirma que, ante una diferencia significativa entre el valor declarado y el consignado en una tasación hipotecaria, la Administración puede iniciar válidamente un procedimiento de comprobación. Esa discrepancia, por sí sola, es suficiente para justificar el inicio del procedimiento, sin que sea exigible a la Administración ninguna carga adicional respecto a otros medios de comprobación de valores. No se requiere tampoco que acredite de forma previa que el valor de la tasación coincide con el valor de mercado del bien, ni que existan indicios de defraudación.
Ahora bien, el Alto Tribunal introduce un matiz clave que tiene gran relevancia práctica: si bien esa diferencia de valores puede justificar la apertura del procedimiento, no basta por sí sola para motivar la liquidación resultante. En otras palabras, la Administración no puede limitarse a reproducir el valor del certificado de tasación hipotecaria en la resolución del procedimiento; debe explicar y justificar por qué considera que dicho valor se corresponde con el valor real del bien, que es la base imponible legal del impuesto.
Este pronunciamiento del Tribunal Supremo fija criterio jurisprudencial con valor general, tal como se expresa en el Fundamento de Derecho Quinto de la sentencia, donde la Sala declara expresamente que “se completa nuestra doctrina jurisprudencial”. Con ello, se integra la doctrina previamente establecida en sentencias como la STS 843/2018, siendo ponente el magistrado Navarro Sanchís, y se adapta a los casos en los que se emplea el método del artículo 57.1.g) LGT (valor de tasación hipotecaria).
Asimismo, el Supremo reitera un principio esencial en esta materia: el valor de mercado no es una cifra exacta y única, sino una franja razonable dentro de la cual pueden caber valoraciones diferentes, siempre que estén debidamente justificadas y basadas en criterios objetivos. Por tanto, la Administración debe razonar por qué el valor que adopta se encuentra dentro de esa horquilla y se ajusta a las condiciones reales del mercado en la fecha de la transmisión, más allá de lo que recoja la escritura hipotecaria.
Aunque en el caso concreto el recurso no prospera —pues la compañía no aportó prueba técnica para desvirtuar el valor comprobado—, la sentencia asienta un criterio claro de aplicación para procedimientos futuros: la motivación debe ir más allá de citar una tasación hipotecaria. Especialmente en aquellos casos en los que el contribuyente ha declarado un valor que goza de presunción de veracidad conforme al artículo 108.4 de la Ley General Tributaria, la resolución administrativa necesita contener una justificación suficiente y razonada que vincule el valor adoptado con el mercado real.
Desde el área de Contencioso Tributario del despacho Zamora de Claver, queremos subrayar que, si bien en la actualidad la normativa fiscal aplica el sistema de valores de referencia como base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, este pronunciamiento del Tribunal Supremo sigue siendo de enorme utilidad práctica para todos aquellos procedimientos y liquidaciones iniciados sobre operaciones realizadas con anterioridad al 1 de enero de 2022, fecha en la que entró en vigor el nuevo régimen legal.
Es esencial que las compañías afectadas por procedimientos de comprobación de valores verifiquen cuidadosamente que la motivación del acuerdo de resolución sea concreta, individualizada y razonada, y que no se limite a la simple referencia a un valor hipotecario. En todo caso, no basta con señalar defectos formales en el procedimiento; es imprescindible rebatir con solidez el contenido material del valor comprobado, pues solo así puede neutralizarse eficazmente una liquidación improcedente.