La consulta vinculante V1213-25, de 4 de julio de 2025, de la Subdirección General de Tributos Locales, aborda un problema muy práctico tras la reforma del IIVTNU por el Real Decreto-ley 26/2021: cómo determinar el valor de adquisición de un terreno urbano cuando, en una herencia, varios inmuebles se valoraron de forma conjunta y sin desglose, y uno de ellos se va a transmitir con posterioridad.
El caso parte de un legado mortis causa recibido en 2016: el consultante adquiere una vivienda –“con cuantos muebles y enseres hubiera en su interior”– y una plaza de garaje, por un valor global de 800.000 euros según la escritura y la declaración del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin desglosar cuánto corresponde a cada bien. Años después pretende vender solo la vivienda, no el garaje, y necesita saber si existe o no incremento de valor del terreno a efectos del IIVTNU, bien para aplicar la no sujeción del artículo 104.5 TRLRHL, bien para acogerse al método de base imponible del artículo 107.5.
La DGT recuerda primero el nuevo esquema legal tras el RDL 26/2021. El artículo 104.5 TRLRHL introduce un supuesto de no sujeción cuando se constate que no ha existido incremento de valor del terreno, comparando el valor del terreno en la fecha de transmisión con el de adquisición. A su vez, el artículo 107.5 permite, si el incremento real es inferior a la base imponible resultante del método objetivo, tomar como base ese incremento real. En ambos casos la aplicación del método “por diferencia” exige dos condiciones: que el sujeto pasivo lo solicite expresamente y que aporte los títulos de adquisición y transmisión que acrediten los valores correspondientes. Esta configuración responde a las exigencias de capacidad económica y prohibición de confiscatoriedad derivadas de las sentencias del Tribunal Constitucional 57/2017, 126/2019 y 182/2021.
En cuanto a los valores a comparar, la norma fija dos reglas esenciales. Por un lado, el valor de adquisición y de transmisión será el mayor entre el que conste en el título y el comprobado, en su caso, por la Administración, sin incluir gastos ni tributos. Por otro, cuando estemos ante adquisiciones o transmisiones a título lucrativo (como en una herencia), el valor relevante será el declarado a efectos del ISD o el que resulte de comprobación. Además, cuando el inmueble integra suelo y construcción, el valor del suelo se obtiene aplicando al valor total la proporción que represente el valor catastral del suelo respecto del valor catastral total, tanto en la adquisición como en la transmisión.
Sobre esta base, la primera cuestión que se plantea es si una valoración conjunta de varios elementos patrimoniales en una herencia impide individualizar el valor de adquisición de cada uno a efectos del IIVTNU. La DGT responde que no: la falta de desglose en la escritura o en la declaración del ISD no bloquea la aplicación de los artículos 104.5 y 107.5 TRLRHL. Lo que procede es desagregar el valor global entre los distintos bienes mediante un método lógico y admitido en Derecho, citándose expresamente como ejemplo el reparto proporcional en función del valor catastral de cada inmueble respecto del total de inmuebles en la fecha de referencia.
La segunda cuestión se refiere a los muebles y enseres de la vivienda: ¿debe restarse su valor del total de 800.000 euros para obtener el valor del inmueble, o ese valor es adicional? La DGT aclara que, conforme al artículo 15 de la Ley del ISD y a la doctrina del Tribunal Supremo (sentencias 342/2020 y 499/2020), el ajuar doméstico se valora, con carácter general, en el 3 % del caudal relicto, e incluye solo los bienes muebles afectos al servicio de la vivienda o al uso personal del causante. Por tanto, los muebles y enseres de la vivienda no se integran en el valor de los inmuebles declarados, sino en el apartado específico de “ajuar doméstico” del ISD. En el caso concreto, la conclusión es clara: en los 800.000 euros declarados por vivienda y garaje no está incluido el valor de los muebles, que ya se ha computado separadamente como ajuar. No procede, por tanto, ninguna minoración adicional de ese valor global por razón del mobiliario.
La tercera cuestión se centra en cómo repartir el valor conjunto entre vivienda y garaje. De nuevo, la DGT insiste en la necesidad de acudir a criterios razonables y jurídicamente aceptables. En el supuesto analizado, propone un método concreto: calcular la proporción que representa el valor catastral de la vivienda sobre la suma de los valores catastrales de vivienda y garaje en la fecha de adquisición, y aplicar esa proporción al valor global de 800.000 euros. De este modo se obtiene un valor de adquisición individualizado para la vivienda. A partir de ahí, y ya dentro de la vivienda, se aplicará la regla del artículo 104.5 para separar el valor del suelo del de la construcción, utilizando la proporción entre el valor catastral del suelo y el valor catastral total del inmueble. El mismo esquema se aplicará a los valores de transmisión.
Con todo ello, el contribuyente dispondrá de un valor de adquisición y de transmisión del terreno de la vivienda suficientemente justificado, que permitirá acreditar bien la inexistencia de incremento (y, por tanto, la no sujeción), bien un incremento inferior a la base resultante del método objetivo (para aplicar el artículo 107.5 TRLRHL). Todo ello se entiende “sin perjuicio de las facultades de comprobación” del ayuntamiento u órgano gestor del impuesto, que conserva la posibilidad de revisar tanto los valores declarados como el criterio de reparto empleado.