EL CONTROL DE LEGALIDAD NOTARIAL Y REGISTRAL DE LAS OPERACIONES CON ACTIVOS ESENCIALES.
La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (en adelante, «DGSJFP») de 6 de noviembre de 2024 abordó un caso relacionado con la denegación de la inscripción de una escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad. El conflicto surgió a raíz de la negativa del registrador de la Propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una escritura, previamente autorizada por una notario, en la que una sociedad limitada transmitía un inmueble a una persona física. La negativa se sustentaba en la ausencia de manifestación sobre el carácter no esencial del activo transmitido y la falta de un acuerdo de la junta general de socios de la sociedad transmitente conforme al artículo 160.f) de la Ley de Sociedades de Capital (en adelante, «LSC»).
De conformidad con el artículo 160.f) de la LSC, corresponde a la junta general deliberar y decidir sobre la adquisición, enajenación o aportación de activos esenciales. Dicho precepto añade una presunción del carácter esencial de los activos cuyo valor supere el veinticinco por ciento del valor total de los activos del balance de la sociedad. En este caso, el registrador argumentó que no se habían aportado datos suficientes para determinar la no esencialidad del activo, considerando que el valor de la transmisión es de 198.000 euros frente a un capital social de 3.010 euros. Sin embargo, la notario recurrente planteó que la transmisión del inmueble es un acto propio del objeto social de dicha sociedad, dedicada a la compraventa de bienes inmuebles, y, por tanto, no procedería la denegación de la inscripción al no requerirse aprobación de la junta general.
De acuerdo con la DGSJFP, el carácter esencial de un activo es un concepto jurídico indeterminado que debe analizarse a la luz de las circunstancias concretas de cada caso. Para intentar concretar el término, la DGSJFP acude en primer lugar al Preámbulo de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, que incorporó el artículo 160.f) a la LSC. En dicho Preámbulo, el legislador nos explica que la ampliación de las competencias de la junta general tiene su origen en la intención de reservar a su aprobación las operaciones que pudiesen, por su relevancia, producir unos efectos similares a las modificaciones estructurales.
Además, la DGSJFP acude a la Sentencia del Tribunal Supremo 1045/2023, de 27 de junio, para ahondar en la interpretación jurisprudencial del precepto. El Tribunal Supremo considera que para determinar si un acuerdo implica operaciones sobre activos esenciales, debe analizarse si la operación genera efectos equivalentes a los de las competencias de la junta general y si afecta significativamente la posición jurídica y económica de los socios o la estructura y actividad de la sociedad. De esta forma, el artículo 160.f) de la LSC estaría positivizando la doctrina jurisprudencial sobre las «competencias implícitas o no escritas» de la junta general estableciendo que ésta debe decidir sobre operaciones que, aunque puedan ser gestionadas por los administradores, generan efectos equivalentes a modificaciones estructurales o estatutarias, afectando de manera sustancial la estructura jurídica o económica de la sociedad o la posición de los socios. En conclusión, los actos que forman parte del giro ordinario de la actividad social no deben requerir la aprobación previa de la junta, salvo que con éstos se ponga en riesgo la viabilidad de la sociedad o se pueda modificar significativamente su desarrollo.
En relación con el control notarial y registral, la DGSJFP considera que el carácter esencial de los activos escapa de la apreciación del notario o del registrador, salvo casos manifiestos (p.ej.: la venta de un activo necesario para llevar a cabo el objeto social). No obstante, también apunta que el notario debe velar por la adecuación a la legalidad de los actos que autoriza, desplegando la mayor diligencia al apreciar la adecuación del negocio a la legalidad; y es aquí donde podría cobrar sentido la exigencia de una certificación o manifestación del representante de la sociedad que indique que la operación no se realiza sobre activos esenciales de la sociedad en aquellos casos en los que la esencialidad del activo se pueda apreciar de forma notoria.
Por otro lado, el Registro debe garantizar la seguridad jurídica, contando con una eficacia protectora para las partes, es por esto por lo que los títulos que acceden al Registro de la Propiedad deben ser válidos y perfectos en apariencia. En este sentido, la labor del registrador es la de impedir que los actos que estén viciados accedan al Registro, comprobando que éstos no sean contrarios a la ley o al orden público. No obstante, no se exige que los otorgantes manifiesten la inexistencia de vicios invalidantes. El registrador debe verificar que el contenido de los documentos no contravenga normas imperativas ni el orden público y sólo en casos en que la normativa lo exija puede requerirse una declaración adicional.
Aunque el artículo 160.f) de la LSC considere que la transmisión de activos esenciales excede de la competencia de los administradores, no establece como requisito para llevar a cabo una operación en la que se involucren activos esenciales la aportación de un certificado relacionado con la esencialidad de dichos activos, como sí exigen de forma explícita otros preceptos (p.ej.: la exigencia de justificación de inexistencia de arriendo de la finca vendida establecida en los artículos 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 11.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), dado que los terceros de buena fe quedarían en última instancia protegidos por el artículo 234.2 de la LSC, que ampara a quienes hubiesen contratado con la sociedad aun cuando el representante de la sociedad se hubiese extralimitado en sus funciones al celebrar el contrato.
Por lo tanto, la Resolución objeto de nuestro análisis concluye revocando la calificación negativa del registrador al considerar que la venta del inmueble constituye un acto de gestión ordinaria comprendido en el objeto social de la sociedad vendedora. Este acto no trasciende al ámbito de las competencias del órgano de administración al no generar efectos equivalentes a una modificación estructural que exija la intervención de la junta general. Asimismo, la DGSJFP nos recuerda que tanto notarios como registradores deben garantizar la eficacia de los títulos y la publicidad registral, pero sin llegar a imponer requisitos adicionales no previstos legalmente. Con este criterio, se busca evitar interpretaciones que obstaculicen la agilidad del tráfico jurídico y que puedan generar inseguridad para los operadores económicos.