El pasado 21 de abril de 2025 el Pleno del Tribunal Supremo dictó la sentencia n º 592/2025 en la que interpretó como aplicar la restricción de los derechos de adquisición preferente regulada en el artículo 25.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en lo sucesivo «LAU»).
El mencionado artículo establece una restricción al ejercicio de los posibles derechos de tanteo y retracto que la LAU concede a los arrendatarios tanto en los casos de arrendamientos de vivienda (artículo 25 LAU) como para uso distinto del de vivienda (artículo 31 LAU). Según lo estipulado en dicho artículo la restricción se aplica cuando la vivienda arrendada o el local (1) se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble y (2) también cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales que conforman un inmueble Concluye el apartado 7 del mencionado artículo indicando que si en el inmueble sólo existiera una vivienda el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto.
A pesar de que no estaba vigente en el momento de los hechos que dieron lugar a la sentencia aquí comentada, resulta relevante destacar, que el artículo 1.13 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, introdujo la posibilidad de que, según la legislación de vivienda, los derechos de adquisición preferente en los casos del apartado 7 se podrán otorgar en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda.
Adentrándonos en la resolución del alto Tribunal aquí comentada, destacamos que dicha resolución puso fin a un litigio iniciado por 41 arrendatarios que residían en viviendas gestionadas por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (en adelante «EMVS»), las cuales fueron vendidas en 2013 a la compañía FIDERE VIVIENDA S.L.U («FIDERE») como parte de una operación inmobiliaria que incluyó 1860 viviendas, 1797, plazas de garaje, y 1569 de trasteros las cuales se hallaban en varios inmuebles. Los arrendatarios reclamaron judicialmente su derecho legal a adquirir en preferencia sus viviendas, en virtud del derecho de retracto arrendaticio contemplado en el artículo 25 de la LAU frente a FIDERE.
La demanda de los arrendatarios fue desestimada por el Juzgado de primera instancia n º 74 de Madrid al entender dicho juzgado que la venta en bloque impedía el ejercicio del retracto (art. 25.7 LAU). Posteriormente, la sección 10ª de la Audiencia Provincial de Madrid revocó la sentencia de primera instancia estimando la posibilidad de que los arrendatarios ejercitasen su derecho de retracto, al considerar que se trataba de una venta agrupada de distintas promociones, con individualización de cada una de las viviendas y su precio de venta.
Ante dicha resolución de segunda instancia, la compañía FIDERE interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y de casación considerando, sobre todo, que la Sección 10 ª de la Audiencia Provincial de Madrid no había tenido en cuenta la jurisprudencia del Tribunal Supremo que desarrollaba el artículo 25. 7 de la LAU.
Tras desestimar los recursos extraordinarios por infracción procesal el Pleno del Tribunal Supremo estimó el recurso de casación considerando que la venta por parte de la EMVS a FIDERE incluía todas las unidades que la EMVS poseía en cada inmueble y, por tanto, operaba la excepción prevista en el art. 25.7 LAU, que impide el ejercicio del derecho de retracto cuando se produce una venta conjunta de todas las viviendas o locales propiedad del arrendador en un mismo edificio.
Adicionalmente, el Alto Tribunal confirmó que, aunque la operación incluyó inmuebles de distintas promociones, dentro de cada edificio, la venta abarcó todas las propiedades que tenía el arrendador EMVS, cumpliéndose así los supuestos excluyentes del derecho de retracto.
Por último, y en lo relacionado con la existente individualización del precio por vivienda que se previó en la operación inmobiliaria, el Pleno del Tribunal Supremo concluyó que ello no impedía la aplicación de la excepción legal recogida en el artículo 25.7 de la LAU.
En definitiva, la presente sentencia es de especial interés porque el Tribunal Supremo ha considerado que resulta de aplicación la restricción recogida en el artículo 25.7 de la LAU en los casos en los que un arrendador siempre que venda todas las propiedades que tenga en propiedad en un mismo edificio.